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明知三四线房价会降,开发商为何还要建房?

www.niketnmode.com2019-09-30

原标题:知道房价将下降到第三和第四层,开发商为什么要建造房屋?

最近,有网友问,鉴于房地产调控对一,二线城市的影响,房价将趋缓,未来三,四线城市大规模调整的可能性最大。房价,但为什么开发商仍在三,四线城市建设?

在这方面,国内房地产专家认为,在三四线城市中仍然存在购房需求。例如,在住房改革货币化的情况下,许多拆迁家庭从国家那里拿钱来购买周围的房屋。开发人员看到,在三四线城市中建造房屋之前,仍然有机会可以在三四线城市中建造房屋,等等。大棚改造货币化后,开发商已经逃跑了。

而我们认为,开发商并不会认为未来房价会大降,但是他们认为未来房价会趋于稳定,才会跑到三四线城市拿地建房。开发商在三四线城市拿地建房主要有以下几个因素:首先,国家正在推动城镇化,目前我国城镇化率只有58%,未来有望达到80%以上,所以,估计将会有大量农民进城成为市民,必定要落户,而落户就要买房。于是,开发商就要借此商机,也分得政府推进城镇化进程的一杯羹。

不过,我们认为各国的国情不同,发达国家城镇化率达到80%,中国未必会有那么高的城镇化率。中国城镇化现在推进速度缓慢,主要有二个原因:一是,农民只要一进城,就要面对高房价、高生活成本。现在很多三四线城市房价动辄一万元/平方米,农民工即使进城也买不起房。再说很多三四线城市产业基础不发达,农民就算进城,也无法找到工作,所以广大农民都不愿意进城。

二是,进城会让农民成为市民,身份一下子有了大的转变,但还不如呆在老家生活过得安逸:要想住房子,就在自家宅基地上盖,房子住得很宽敞,也花不了几个钱。农民在农忙时候在家地里干干农活,农闲时候到周边工厂去打打零工,吃着新鲜蔬菜,喝的是无污染的水,呼吸的是洁净的空气,很多人根本不屑举家搬迁到附近的三四线城市去过那里的市民生活。

再者,对于开发商来说,现在要从银行贷款难度很大,除非是有房地产项目可以做,而三四线城市地价相对便宜,开发商们想以此项目为由,向银行贷款。一旦贷到资金后,就用这钱归还前面欠下的债务。因为,今明两年开发商的债务集中到期,已有300家中小房企宣布破产。而如果通过拿地建房,向银行融得资金,届时再将资金挪作他用,先还清前面的将要到期的债务。

最后,在经过这几年的疯狂扩张之后,开发商的负债率早已突破了60%的警戒线,很多开发商的负债率达到了100%以上,在这种情况下,还想在市场上融资的难度是很大的。如果在三四线城市购地建房,开发商可以为由头,向外发行债券。而对于投资者来说,开发商有着实实在在的项目摆在哪里,这样的投资风险不高,所以也会踊跃购买债券,开发商便可度过资金短缺的难关。

现在很多人觉得奇怪,三四线城市房价泡沫最大,为啥开发商就仍在那边拿地建房,不怕房价下跌风险吗?事实上,三四线城市房价短期未必会发生,而开发商现在债务集中到期、现金流匮乏却是眼前的麻烦。所以,现在是从银行贷到款,发得出债券才是正事。更何况,在开发商看来,中国要推进城镇化进程,大量农民都要进城购房,我们在三四线城市大量拿地建房,将来也不愁卖不出去。返回搜狐,查看更多

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2019-09-18 21: 46

来源: 不执着财经 张平

原标题:明知三四线房价会降,开发商为何还要建房?

最近,有网友询问,鉴于一二线城市受到房地产调控的影响,房价会缓慢下跌,而未来三四线城市房价大幅调整的概率最大,但是现在开发商们为何仍在三四线城市拿地建房,这究竟是为何呢?

对此,国内房产专家认为,目前国内三四线城市购房需求还是有的,比如在棚改货币化安置的情况下,很多拆迁户拿着国家给的钱去周边买房置业,开发商看到了三四线城市还有建房的商机,才会在三四线城市拿地建房,等棚改货币化结束后,开发商们也早就跑掉了。

而我们认为,开发商并不会认为未来房价会大降,但是他们认为未来房价会趋于稳定,才会跑到三四线城市拿地建房。开发商在三四线城市拿地建房主要有以下几个因素:首先,国家正在推动城镇化,目前我国城镇化率只有58%,未来有望达到80%以上,所以,估计将会有大量农民进城成为市民,必定要落户,而落户就要买房。于是,开发商就要借此商机,也分得政府推进城镇化进程的一杯羹。

不过,我们认为各国的国情不同,发达国家城镇化率达到80%,中国未必会有那么高的城镇化率。中国城镇化现在推进速度缓慢,主要有二个原因:一是,农民只要一进城,就要面对高房价、高生活成本。现在很多三四线城市房价动辄一万元/平方米,农民工即使进城也买不起房。再说很多三四线城市产业基础不发达,农民就算进城,也无法找到工作,所以广大农民都不愿意进城。

二是,进城会让农民成为市民,身份一下子有了大的转变,但还不如呆在老家生活过得安逸:要想住房子,就在自家宅基地上盖,房子住得很宽敞,也花不了几个钱。农民在农忙时候在家地里干干农活,农闲时候到周边工厂去打打零工,吃着新鲜蔬菜,喝的是无污染的水,呼吸的是洁净的空气,很多人根本不屑举家搬迁到附近的三四线城市去过那里的市民生活。

再者,对于开发商来说,现在要从银行贷款难度很大,除非是有房地产项目可以做,而三四线城市地价相对便宜,开发商们想以此项目为由,向银行贷款。一旦贷到资金后,就用这钱归还前面欠下的债务。因为,今明两年开发商的债务集中到期,已有300家中小房企宣布破产。而如果通过拿地建房,向银行融得资金,届时再将资金挪作他用,先还清前面的将要到期的债务。

最后,在经过这几年的疯狂扩张之后,开发商的负债率早已突破了60%的警戒线,很多开发商的负债率达到了100%以上,在这种情况下,还想在市场上融资的难度是很大的。如果在三四线城市购地建房,开发商可以为由头,向外发行债券。而对于投资者来说,开发商有着实实在在的项目摆在哪里,这样的投资风险不高,所以也会踊跃购买债券,开发商便可度过资金短缺的难关。

现在很多人觉得奇怪,三四线城市房价泡沫最大,为啥开发商就仍在那边拿地建房,不怕房价下跌风险吗?事实上,三四线城市房价短期未必会发生,而开发商现在债务集中到期、现金流匮乏却是眼前的麻烦。所以,现在是从银行贷到款,发得出债券才是正事。更何况,在开发商看来,中国要推进城镇化进程,大量农民都要进城购房,我们在三四线城市大量拿地建房,将来也不愁卖不出去。返回搜狐,查看更多

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